Elproyecto de convenio urbanístico firmado por el Ayuntamiento y Altadis para la reutilización de la abandonada fábrica de tabaco de Los Remedios prevé la demolición de toda la factoría, salvo la capilla de Las Cigarreras y del edificio central (oficinas y archivo histórico) y la construcción de tres nuevos inmuebles: dos para Altadis y uno para el Consistorio. Este tendrá además la posibilidad de aplicar 8.000 m2 de edificabilidad lucrativa en la zona de oficinas del edificio central, con una altura máxima de 27 metros.
Técnicamente, el documento firmado por el alcalde con Altadis no es un convenio urbanístico, sino un mero proyecto o declaración de intenciones, que si no se materializa no supone obligación alguna para el Ayuntamiento ni tampoco genera derechos a la multinacional, tal como se recoge expresamente en la cláusula octava del texto. Asimismo, se remite al artículo 30 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual establece que los convenios (y éste aún no lo es) “en ningún caso vincularán a las Administraciones Públicas en el ejercicio de sus potestades”.
No obstante estas salvedades y referencias legales, en sus 15 folios y planos se entra en unos niveles de detalle sobre la futurible ordenación de los suelos que en realidad corresponderían a un Plan de Reforma Interior o Peri, y de alguna manera se preconfiguran expectativas a la propiedad.
Los objetivos
El pacto urbanístico trata de justificarse por una “innovación” del PGOU de 2006, cuando en realidad se trataría de una modificación estructural del mismo, dado el alcance de la recalificación, reparcelación y altura de las nuevas edificaciones proyectadas (dos torres de 30 y 27 metros de altura para Altadis).
También se dice que su objetivo es “incorporar funciones productivas” a ese espacio, cuando teóricamente ya existen por estar ocupado por todo un complejo fabril, pero se obvia así la espinosa cuestión de por qué no funciona desde hace un decenio, tras la deslocalización de la actividad fuera de Sevilla y el despido de toda la plantilla. Asimismo, se alude a la necesidad de dotar de equipamientos y espacios libres a Los Remedios y de permitir usos lucrativos de restaurantes, hoteles y complejos deportivos y de ocio para la margen derecha del río, ya en buena parte ocupada por las concesiones otorgadas a clubes deportivos privados sobre el dominio público.
Tras la prevista demolición del complejo industrial, salvo del edificio central y la capilla cedida a las Cigarreras, Altadis obtendrá 31.000 m2 de edificabilidad de uso terciario (oficinas, comercios, hoteles…), cuando actualmente tiene un total de 13.254 m2 de uso industrial construidos. Esta superior edificabilidad con otro tipo de uso la podrá repartir en dos inmuebles de nueva construcción, en el suelo más cercano al puente de Los Remedios, con ocho y siete plantas y una altura de 30 y 27 metros, respectivamente, frente al Paseo de las Delicias.
Costes y terciario municipal
Altadis no da a la ciudad más de lo que le exige la ley por cesiones para lucrativo, zonas verdes y dotaciones, por lo que el Ayuntamiento tendrá que asumir los costes de desarrollarlas (incluida la instalación del museo del que se habla), salvo el de la urbanización del suelo, que asumirá la multinacional en todo el complejo. No se mejora, pues, el marco legal existente pese al historial de Altadis en su relación reciente con Sevilla, uno de los reproches fundamentales que hace la oposición.
Esta ya ha planteado que la multinacional revierta parte de los beneficios que obtenga con la venta de los suelos.
Los 8.266 m2 de edificabilidad terciaria que obtiene el Consistorio le permitirán construir un nuevo edificio de dos plantas (1.000 m2) junto a los clubes deportivos, y aplicar los 7.266 m2 restantes en la zona de oficinas del actual edificio central, que no se derriba. Ahora bien, para ello tendría que llegar hasta las siete plantas y los 27 metros de altura, con el consiguiente impacto visual sobre un inmueble protegido, que en tal caso quedaría empotrado entre tres torres que modificarían el paisaje de la margen derecha del Guadalquivir.
Por otra parte, dado que los 7.266 m2 de edificabilidad lucrativa para el Ayuntamiento se han asignado sobre los actuales 957 m2 de la zona de oficinas del edificio central y éste tiene 3.367 m2 construidos, de detraérse el uso terciario, sólo quedarían 2.419 m2 para dotaciones destinadas a Los Remedios en este inmueble.
El proyecto de convenio urbanístico prevé la construcción de un aparcamiento subterráneo para dar servicio a los futuros edificios y del que no se dan más detalles, salvo el establecimiento de una servidumbre de paso de vehículos por el subsuelo de la parcela pública (posiblemente se refiera a la EL-3).
Los plazos acordados para la ejecución del preconvenio urbanístico acordado son tales que aunque algunos trámites urbanísticos se aceleren o simultaneen, en el mejor de los casos se precisarán al menos dos años de ‘papeleo’ para empezar a acometer su ejecución. Su materialización podría situarse en el segundo tramo del próximo mandato municipal.
